2013年房产估价师考试将于10月12、13日考试，距离考试还有9天的时间，在剩余的这短短几天的时间里，就不能再向平时一样复习，做一做题进行一下查漏补缺对于现在来说是更好的复习方法。中国建造师网为您整理了各章节必考的知识点和提醒。大家可以通过做题找到自己没有复习到位的地方进行巩固。
第六章 比较法及其运用
一、单项选择题
1、比较法的理论依据是房地产价格形成的( )。
A、替代原理
B、补偿原理
C、谨慎原理
D、最高最佳利用原理
2、关于市场法的说法，错误的是( )。【2011年真题】
A、测算结果容易被人们理解、认可、接受
B、测算结果有时并不一定是合理、真实的
C、需要估价师对当地房地产市场行情有足够的把握
D、每个影响因素对可比实例成交价格的影响程度都可采用定量分析予以量化
3、可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是( )。
A、同处于一个领域
B、同处在同一供求范围内的类似地区
C、同处于一个相对稳定的环境
D、同处于公平竞争的地区
4、在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的( )范围之内。
A、0.5～1.5
B、1.5～2.0
C、0.5～2.0
D、1.0～1.5
5、在抵押、抵债、房屋拆迁补偿等目的的估价中，一般应选取( )的买卖实例。
A、政府定价
B、招标方式
C、拍卖方式
D、协议方式
6、估价对象为一套建筑面积90㎡的封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为3m2。选取的某可比实例为一套建筑面积95m2的未封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为4m2，成交价格为90万元。若该阳台封闭，则成交价格可达到92万元。以该可比实例为基础估算估价对象的市场价格为( )万元。【2011年真题】
A、83.51
B、85.26
C、85.36
D、87.16
7、估价对象是一套不带车位的住宅。选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为( )万元。
A、75.00
B、75.60
C、83.60
D、86.00
8、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/㎡，买卖中涉及的税费均由卖方负担。则这宗房地产的实际价格是( )元/㎡。
A、2020.80
B、2380.95
C、2336.45
D、2447.37
9、为评估某房地产2010年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2010年4月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/㎡，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定卖方.买方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。自2010年2月1日起到2010年10月1日期间，该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则该可比实例修正、调整后的价格为( )元/㎡。
A、3673.20
B、3673.68
C、3790.43
D、3790.93
10、在某旧城改造的房屋拆迁估价中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是( )。
A、统一房地产范围
B、统一付款方式
C、统一价格单位
D、统一市场状况
11、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为( )万元。
A、27.6
B、28.2
C、29.0
D、29.9
12、某宗房地产的成交价格比正常价格低8%，买卖双方约定所有交易税费均由买方负担。当地该类房地产交易中卖方和买方应缴纳的税费分别为正常价格的5%和3%。现将该房地产交易实例选作可比实例，其相应的修正系数为( )。【2012年真题】
A、103.26%#p#分页标题#e#
B、105.43%
C、112.06%
D、114.42%
13、某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会( )。【2011年真题】
A、上升
B、下降
C、不变
D、无法确定
14、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000㎡的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为( )元/㎡。
A、100
B、300
C、600
D、900
15、某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100㎡，假定折现率为6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为( )元/㎡。
A、2593
B、3298
C、3098
D、2998
16、在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，在通常情况下，是采用( )时的汇率。
A、成交日期
B、估价时点
C、估价作业日期
D、估价委托日
17、某套住宅的套内建筑面积为145㎡，套内使用面积为132(㎡)，应分摊的公共部分建筑面积为9㎡，按建筑面积计算的价格为3295元/㎡，该套住宅按套内建筑面积计算的价格为( )元/㎡。
A、3000
B、3277
C、3500
D、3599
18、某套住宅建筑面积100㎡，套内建筑面积为92㎡，使用面积系数为0.8，每平方米使用面积为3000元，则该住宅建筑面积下的价格为( )元/㎡。
A、2400
B、2580
C、2607
D、2760
19、为评估某估价对象2011年10月15日的市场价格，选取的可比实例价格情况是：交易日期为2011年4月15日，按买卖双方约定，买方付给卖方7000元/m2，交易中涉及的税费全部由卖方支付。该地区买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%，又知最近1年来该地区该类房地产价格每月环比增长0.5%，则该可比实例经修正、调整后的价格是( )元/m2。【2011年真题】
A、7000
B、7003
C、7436
D、7670
20、某宗房地产2010年2月25日的价格为1000美元/㎡。汇率为1美元=8.26元人民币，该类房地产以美元为基准的价格变动平均比每月比上月递减0.5%，则其2010年10月25日的价格为( )元人民币。2010年10月25日的汇率为1美元=8.29元人民币。
A、7935
B、7964
C、8260
D、8290
21、某宗房地产某年1月1日的成交价格为1000美元/㎡，同年1月1日至9月1日类似房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月增加80元/㎡，该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为( )美元/㎡,(假设该年1月1日的汇率为1美元兑换6.7元人民币，9月1日的汇率为1美元兑换6.4元人民币)。【2012年真题】
A、1051
B、1096
C、1100
D、1147
22、评估某宗房地产2011年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/㎡，成交日期为2011年1月末，该类房地产自2011年1月末至2011年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%，0%。则该可比实例在2011年9月末的价格为( )元/㎡。
A、2938
B、2982
C、3329
D、3379
23、为评估某宗房地产2010年10月的价格，选取了可比实例成交价格为3000元/㎡，成交日期为2010年4月末，该类房地产自2010年1月至2010年6月末每月价格递增1%，2010年6月末至2010年10月末平均每月比上月价格下降10元/㎡。该可比实例在2010年10月末的价格为( )元/㎡。
A、3018
B、3020
C、3144
D、3050
24、为评估某房地产2011年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2011年3月1日，合同交易价格为4000元/㎡，约定建筑面积为95㎡，合同约定面积误差在6%以内不增加付款，实际产权登记面积为100㎡。自2011年1月1日起至2011年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为( )元/㎡。
A、3868.92
B、4000.00
C、4072.54
D、4286.89
25、在比较法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分;估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况调整系数为( )。#p#分页标题#e#
A、0.95
B、0.99
C、1.01
D、1.05
26、在比较法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分;估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，得102分，则房地产状况修正系数为( )。
A、0.95
B、0.99
C、1.01
D、1.05
27、评估某宗房地产2011年7月1日的市场价值，选取的可比实例中该类房地产的成交日期为2010年10月1日，成交价格为3500元/平方米，另知：该类房地产市场价格2010年6月1日至2011年3月1日，平均每月比上月涨1.5%，2011年3月1日至7月1日平均每月比上月上涨2%，则进行市场状况调整后可比实例的比准价格为( )元/平方米。
A、4075.3
B、4081.3
C、4122.5
D、4166.4
28、评估某底层商铺价格时，估价师选取的可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺(其成交价格经调整后为底层商铺价格)，求取最终价格时，对甲乙丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是( )。
A、0.4、0.4、0.2
B、0.3、0.4、0.3
C、0.4、0.2、0.4
D、0.4、0.3、0.3
29、按直接比较判定某可比实例价格的调整系数为0.98，则其依据是( )。
A、可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2%
B、可比实例的房地产状况在某个因素方面劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2%
C、可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.04%
D、可比实例的房地产状况在某个因素方面劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.04%
30、某宗地的面积为1000㎡：采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元/㎡，2190元/㎡和2220元/㎡，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3，0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为( )元/㎡。
A、2160
B、2175
C、2181
D、2205
31、某宗地的面积为1000㎡，采用比较法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元/㎡，2190元/㎡。和2220元/㎡。，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3，0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为( )元/㎡。
A、2160
B、2175
C、2181
D、2205
二、多项选择题
1、比较法适用的对象有( )。
A、标准厂房
B、在建工程
C、高档公寓
D、房地产开发用地
E、纪念馆
2、下列房地产中，难以采用比较法估价的有( )。
A、房地产开发用地
B、学校
C、在建工程
D、别墅
E、特殊厂房
3、运用比较法估价要消除以下方面的不同所造成的可比实例成交价格与估价对象的价值差异( )。
A、成交价格与比较价值的内涵和形式不同
B、特殊交易情况与正常交易情况不同
C、成交日期与价值时点不同
D、可比实例状况与估价对象状况不同
E、理性和非理性购买人因素差异
4、运用比较法估价的一般步骤包括下列( )。
A、搜集交易实例
B、选取可比实例
C、对可比实例成交价格进行处理
D、计算比较价值
E、分解比较系数
5、搜集内容( )的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证。
A、充实
B、丰富
C、广泛
D、完整
E、真实
6、搜集交易实例及相关参考资料的途径主要有( )。
A、走访房地产交易当事人
B、访问房地产经纪机构和房地产经纪人员
C、查阅政府和有关部门的房地产价格资料
D、根据分析和经验得出客观资料
E、同行之间相互提供
7、比较法中选取可比实例时，应做到可比实例与估价对象的( )。【2012年真题】
A、区位相近
B、权利性质相同
C、面积相等
D、档次相当
E、建成年份相同
8、选取可比实例时，应符合的要求包括( )等。
A、可比实例与估价对象所处的地区必须相同#p#分页标题#e#
B、可比实例的交易类型与估价目的吻合
C、可比实例的规模与估价对象的规模相当
D、可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格
E、可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同
9、房地产范围不同的情况在实际估价中主要包括( )。
A、带有债权债务的房地产
B、含有非房地产成分
C、房地产实物范围不同
D、房地产的产权性质不同
E、房地产处于的商圈不同
10、在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，就卖方而言，房地产正常的成交价格等于( )。
A、卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)
B、卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费
C、买方实际付出的价格+应由买方负担的税费
D、应由卖方负担的税费/应由卖方缴纳的税费比率
E、买方实际付出的价格/(1-应由买方缴纳的税费比率)
11、下列情况，会导致成交价格偏离正常价格的是( )。
A、相邻房地产合并交易
B、交易双方成交前进行了超长时间的协议磋商
C、交易双方存在利害关系
D、认为哄抬价格的交易
E、交易中的某一方特别熟悉和了解市场行情
12、交易情况修正的方法主要有( )。
A、总价修正
B、单价修正
C、金额修正
D、百分比修正
E、分离修正
13、评估某套住宅价格中，进行区位状况调整时，比较.调整的内容包括( )等。
A、环境景观
B、离市中心距离
C、朝向
D、城市规划限制条件
E、地势
14、对于土地来说，实物状况比较、调整的内容包括( )。
A、形状
B、外部配套设施
C、环境景观
D、地势
E、场地平整程度
15、房地产状况调整可分解为( )。
A、区位状况调整
B、实物状况调整
C、权益状况调整
D、收益状况调整
E、交易状况调整
16、房地产状况调整的方法有( )。
A、直接比较调整
B、间接比较调整
C、总价调整
D、单价调整
E、减法调整 三、判断题
1、比较法求得的价值是最真实、最可靠的，因为它是市场价格的体现。( )【2012年真题】
对
错
2、对于存量成套住宅，由于数量较多、可比性较好，最适用比较法估价。( )
对
错
3、比较法的原理和技术，不可以用于收益法、成本法、假设开法中市场租金的求取。( )
对
错
4、比较法求得的价值有时并不一定合理、真实。( )
对
错
5、在房地产交易实例搜集工作中，要了解交易双方的名称、关系以及交易目的。( )【2011年真题】
对
错
6、在实际工作中，可比实例成交价格必须做到完全“适当”。( )
对
错
7、采用比较法估价时，可比实例应当尽量多的进行选择。( )
对
错
8、估价对象为一宗土地，则选取的可比实例的土地面积应与该土地的面积大小完全一致。( )
对
错
9、运用比较法求取房地产的价格时，选取的可比实例的规模一般应在估价对象规模的0.5～2范围内。( )
对
错
10、可比实例的成交价格应为正常价格或可修正为正常价格。( )
对
错
11、选取土地使用权出让实例作为可比实例时，一般不宜选用协议方式的出让实例。( )
对
错
12、设某城市房地产交易中卖方.买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%和3%。现某宗房地产的正常成交价格为2500元/㎡，则卖方出售其房地产实得收入为2350元/㎡，买方购买该房地产实际付出为2575元/㎡。( )
对
错
13、需要评估的估价对象价值或价格，一般是基于买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价值或价格。( )
对
错
14、交易双方自愿成交的价格属于正常成交价格。( )#p#分页标题#e#
对
错
15、可比实例的成交价格是实际发生的，可能是正常的，也可能是不正常的。( )
对
错
16、在比较法中，可采用时间序列分析法对可比实例价格进行交易日期修正。( )
对
错
17、某宗房地产2011年6月1日的价格为1800元/㎡，现需要将其调整到2011年10月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产2011年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.2，74.5，76.5，85.0，89.1，92.7，98.0(以2011年1月1日为100)。该宗房地产2011年10月1日的价格为2305.88元。( )
对
错
18、某宗可比实例房地产2010年1月30目的价格为500美元/㎡，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月下降0.7%，假设人民币与美元的市场汇率2010年1月30日为1美元=7.98元人民币，2010年9月30日为1美元=7.95元人民币，则将该可比实例调整为2010年9月30日的价格约为3758元人民币/㎡。( )
对
错
19、比较法中的房地产状况调整可以分为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。( )
对
错
20、比较法中，采用间接比较得出房地产状况修正系数为0.951，其依据是可比实例的房地产状况优于标准房地产状况得102分，估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况得97分。( )
对
错
四、单项选择题答案
1、【正确答案】A
【答案解析】比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。参见教材P174。
【该题针对“比较法及其运用”知识点进行考核】
2、【正确答案】D
【答案解析】D的说法过于主观。对可比实例的成交价格的影响因素的影响程度，并不是都可以采取定量分析的。参见教材P174～176。
【该题针对“比较法及其运用”知识点进行考核】
3、【正确答案】B
【答案解析】房地产是区域性市场，同一供求范围的类似地区的交易实例才可以作为可比实例。参见教材P181。
【该题针对“比较法及其运用”知识点进行考核】
4、【正确答案】C
【答案解析】可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0.5～2.0范围之内。参见教材P182。
【该题针对“比较法及其运用”知识点进行考核】
5、【正确答案】D
【答案解析】在实际估价中，包括为抵押、折价、变卖、房屋征收补偿等目的估价，多数是要求选取买卖实例为可比实例，而且一般应选取协议方式的买卖实例。参见教材P182。
【该题针对“比较法及其运用”知识点进行考核】
6、【正确答案】C
【答案解析】未封闭建筑面积为95平米，阳台4平米，封闭后增加2平米建筑面积，总建筑面积为97平米，成交价格是92万元;估价对象90平米。以该可比实例为基础估算估价对象的市场价格=90×92/97=85.36。
【该题针对“比较法及其运用”知识点进行考核】
7、【正确答案】B
【答案解析】可比实例中，包含了非房地产的成分，需要扣除。86-8-3×0.8=75.6。参见教材P183。
【该题针对“比较法及其运用”知识点进行考核】
8、【正确答案】B
【答案解析】正常负担下的价格=买方实付金额/(1+应由买方缴纳的税费比率)=2500/(1+5%)=2380.95(元)。参见教材P185。
【该题针对“比较法及其运用”知识点进行考核】
9、【正确答案】D
【答案解析】正常负担下的价格=卖方实得金额/(1-应由卖方承担的税率)=3500/(1-6%)=3723.404(元/㎡)，市场状况调整后价格=3723.404×(1+0.3%)6=3790.93(元/㎡)参见教材P185。
【该题针对“比较法及其运用”知识点进行考核】
10、【正确答案】C
【答案解析】题干中告知了一个是使用面积，一个是建筑面积。这是2个不同的面积内涵，因此价格单位是不一致的。参见教材P185。
【该题针对“比较法及其运用”知识点进行考核】
11、【正确答案】B
【答案解析】正常负担下的价格=买方实付金额/(1+应由买方缴纳的税费比率)=29/(1+3%)=28.16(万元)。参见教材P185。
【该题针对“比较法及其运用”知识点进行考核】#p#分页标题#e#
12、【正确答案】A
【答案解析】如所有税费均由买方负担，则约定成交价格二卖方实得金额，如所有税费均由卖方负担，则约定成交价格二买方实付金额。在此题中，所有税费均由买方负担，则约定成交价格二卖方实得金额，而卖方实得金额二正常成交价格一卖方税费=(1-5%)×正常成交价格=0.95×正常成交价格，也就是说该可比实例在正常情况下的约定成交价格=0.95×正常成交价格，而实际上该可比实例约定成交价格=0.92×正常成交价格，比正常情况下偏低，应予以调增，相应的修正系数=0.95/0.92=103.26%。参见教材P185。
【该题针对“比较法及其运用”知识点进行考核】
13、【正确答案】A
【答案解析】正常成交价格=买方支付给卖方的金额+为卖方缴纳的税。参见教材P186。
【该题针对“比较法及其运用”知识点进行考核】
14、【正确答案】D
【答案解析】容积率=总建筑面积/建筑用地面积;建筑用地面积=6000/3=2000;土地单价=1800000/2000=900元/平方米。参见教材P186。
【该题针对“比较法及其运用”知识点进行考核】
15、【正确答案】A
【答案解析】一年后支付的款项要折现到首付时点后，再与首付款相加，才能得出实际价格。首期支付30%，那么首期支付的价款就是30×30%=9万，余下30×(1-30%)=21万在年末支付，房地产实际价格=30×30%+30×70%/(1+6%)=28.811万元;建筑面积=套内建筑面积+公摊面积=100/90%=111.11
建筑面积单价=28.811/111.11=2593.018868元/平方米，选A。参见教材P187。
【该题针对“比较法及其运用”知识点进行考核】
16、【正确答案】A
【答案解析】在统一币种方面，将某一币种的价格换算为另一币种的价格，应采用该价格所对应的日期的汇率，一般是采用成交日期的汇率。参见教材P187。
【该题针对“比较法及其运用”知识点进行考核】
17、【正确答案】C
【答案解析】住宅总价=(145+9)×3295=507430;按套内建筑面积计算的单价=507430/145=3499.517241=3500。参见教材P187～188。
【该题针对“比较法及其运用”知识点进行考核】
18、【正确答案】A
【答案解析】使用面积=100×0.8=80(㎡)。建筑面积下的价格=使用面积下的价格×使用面积/建筑面积=3000×80/100=2400(元/㎡)。参见教材P187～188。
【该题针对“比较法及其运用”知识点进行考核】
19、【正确答案】B
【答案解析】还原正常成交价格，设为X
X=7000-X×3%
X=6796.12
该可比实例经修正、调整后的价格=6796.12×(1.005)^6=7003
【该题针对“比较法及其运用”知识点进行考核】
20、【正确答案】B
【答案解析】该类房地产在2010年10月25日的价格=1000×(1-0.5%)8×8.29=7964(元)。参见教材P194～195。
【该题针对“比较法及其运用”知识点进行考核】
21、【正确答案】D
【答案解析】该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为：(1000×6.7+80×8)÷6.4=1147(美元/㎡)。参见教材P195。
【该题针对“比较法及其运用”知识点进行考核】
22、【正确答案】A
【答案解析】此题需注意的是：在采用环比价格指数进行交易日期调整的公式时，应从成交日期的下一时期的价格指数开始逐乘。2011年9月末的价格=3000×(1+2.5%)×(1+0.5%)×(1-1.5%)×(1-2.5%)×(1-1.0%)×(1+1.5%)×(1-1.5%)=2937.6(元)。参见教材P195。
【该题针对“比较法及其运用”知识点进行考核】
23、【正确答案】B
【答案解析】该可比实例在2010年10月末的价格=3000×(1+1%)2-10×4=3020(元/㎡)。参见教材P195。
【该题针对“比较法及其运用”知识点进行考核】
24、【正确答案】C
【答案解析】交易日期为2011年3月1日的正常交易价格即合同交易价格4000元/㎡，所以正确答案是4000×(1+0.3%)6=4072.54，参见教材P195。
【该题针对“比较法及其运用”知识点进行考核】
25、【正确答案】A
【答案解析】可比实例比标准房地产好，估价对象比标准房地产还差，所以修正系数肯定比1小，排除了CD，估价对象比可比实例差的会比较多，在不计算的情况下，我们可以推出A是正确的。这也是快速做计算题的技巧。不计算，仅凭选项的大小，推出正确答案。参见教材P200。#p#分页标题#e#
【该题针对“比较法及其运用”知识点进行考核】
26、【正确答案】D
【答案解析】房地产状况修正系数=100/97×102/100=1.05。参见教材P200。
【该题针对“比较法及其运用”知识点进行考核】
27、【正确答案】B
【答案解析】2010年10月1日到2011年3月1日，共5个月，月平均上涨率1.5%
2011年3月1日至2011年7月1日(估价时点)，共4个月，月平均上涨2%
=4081.3。参见教材P203。
【该题针对“比较法及其运用”知识点进行考核】
28、【正确答案】A
【答案解析】丙为二层商铺，和估价对象底层商铺差异较大，所以应该取较小的权数。甲乙都是底层商铺，可以取较大的权数，而且题干给的信息，无法区别甲乙的优劣，因而二者给一样的权数。参见教材P204。
【该题针对“比较法及其运用”知识点进行考核】
29、【正确答案】C
【答案解析】可比实例价格的调整系数为0.98，即估价对象价格=可比实例价格×0.98
估价对象价格指数/可比实例价格指数=0.98，一般将估价对象价格指数设为100，设可比实例价格指数为X，则100/X=0.98，X=102.04，表示可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.04%。
【该题针对“比较法及其运用”知识点进行考核】
30、【正确答案】C
【答案解析】加权平均法得到的比准价格=2130×0.3+2190×0.4+2220×0.3=2181。参见教材P205。
【该题针对“比较法及其运用”知识点进行考核】
31、【正确答案】C
【答案解析】比准价格=2130×0.3+2190×0.4+2220×0.3=2181元/㎡。参见教材P205。
【该题针对“比较法及其运用”知识点进行考核】
五、多项选择题答案
1、【正确答案】ACD
【答案解析】比较法适用的估价对象是数量较多、经常发生交易且具有一定可比性的房地产，例如：①住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等;②写字楼;③商铺;④标准厂房;⑤房地产开发用地。参见教材P175。
【该题针对“比较法及其运用”知识点进行考核】
2、【正确答案】BCE
【答案解析】开发用地和别墅都有活跃的市场交易。其他3个没有。参见教材P175。
【该题针对“比较法及其运用”知识点进行考核】
3、【正确答案】ABCD
【答案解析】运用比较法估价要消除以下方面的不同所造成的可比实例成交价格与估价对象的价值差异：①成交价格与比较价值的内涵和形式不同;②特殊交易情况与正常交易情况不同;③成交日期与价值时点不同;④可比实例状况与估价对象状况不同。参见教材P176。
【该题针对“比较法及其运用”知识点进行考核】
4、【正确答案】ABCD
【答案解析】比较法估价的步骤为ABCD。参见教材P176。
【该题针对“比较法及其运用”知识点进行考核】
5、【正确答案】DE
【答案解析】搜集内容完整、真实的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证。参见教材P177。
【该题针对“比较法及其运用”知识点进行考核】
6、【正确答案】ABCE
【答案解析】除了选项ABCE之外，还包括向专业房地产信息提供机构购买房地产价格等资料;查阅网站、报刊上的房地产出售、出租信息，参加房地产交易展示会等。参见教材P178。
【该题针对“比较法及其运用”知识点进行考核】
7、【正确答案】ABD
【答案解析】选取的可比实例应满足下列要求：①与估价对象的区位相近。②与估价对象的用途相同。③与估价对象的权利性质相同。④与估价对象的档次相当。⑤与估价对象的规模相当。⑥与估价对象的建筑结构相同。参见教材P181～182。
【该题针对“比较法及其运用”知识点进行考核】
8、【正确答案】BCDE
【答案解析】选取的可比实例应满足下列要求：①与估价对象的区位相近。②与估价对象的用途相同。③与估价对象的权利性质相同。④与估价对象的档次相当。⑤与估价对象的规模相当。⑥与估价对象的建筑结构相同。参见教材P181～182。
【该题针对“比较法及其运用”知识点进行考核】#p#分页标题#e#
9、【正确答案】ABC
【答案解析】房地产范围不同的情况在实际估价中主要有3种：带有债权债务的房地产;含有非房地产成分;房地产实物范围不同。参见教材P183～184。
【该题针对“比较法及其运用”知识点进行考核】
10、【正确答案】AD
【答案解析】参见教材P185。
【该题针对“比较法及其运用”知识点进行考核】
11、【正确答案】ACD
【答案解析】交易前的协议磋商时间长，则说明双方信息都比较充分，有足够的形成合理价格的时间，不会导致成交价格偏离正常价格;交易中的某一方特别了解市场行情，但是不以为着另一方不熟悉和了解市场行情，也不会必然导致成交价格偏离正常价格。参见教材P190。
【该题针对“比较法及其运用”知识点进行考核】
12、【正确答案】ABCD
【答案解析】交易情况修正的方法主要有：(1)总价修正、单价修正;(2)金额修正、百分比修正。参见教材P191。
【该题针对“比较法及其运用”知识点进行考核】
13、【正确答案】ABC
【答案解析】区位状况比较、调整的内容包括位置、交通条件、外部配套设施、周围环境和景观等影响房地产价格的因素，具体内容应根据估价对象的用途而定。参见教材P197。
【该题针对“比较法及其运用”知识点进行考核】
14、【正确答案】ADE
【答案解析】实物状况比较.调整的内容很多，对土地来说，主要包括面积、形状、地形、地势、地质条件、开发程度等影响房地产价格的因素。参见教材P197。
【该题针对“比较法及其运用”知识点进行考核】
15、【正确答案】ABC
【答案解析】房地产状况调整可以分解为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。参见教材P197。
【该题针对“比较法及其运用”知识点进行考核】
16、【正确答案】ABCD
【答案解析】房地产状况调整的方法有：(1)直接比较调整、间接比较调整;(2)总价调整、单价调整;(3)金额调整、百分比调整;(4)加法调整、乘法调整。参见教材P199。
【该题针对“比较法及其运用”知识点进行考核】 六、判断题答案
1、【正确答案】错
【答案解析】比较法求得的价值有时并不一定合理、真实，因为在房地产市场参与者群体过于乐观或过于悲观的情况下，房地产价格可能被市场高估或低估，造成了房地产市场价格不合理，而偏离房地产本身的价值。参见教材P174。
【该题针对“比较法及其运用”知识点进行考核】
2、【正确答案】对
【答案解析】比较法适用的估价对象是数量较多、经常发生交易且具有一定可比性的房地产，例如：①住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等;②写字楼;③商铺;④标准厂房;⑤房地产开发用地。参见教材P175。
【该题针对“比较法及其运用”知识点进行考核】
3、【正确答案】错
【答案解析】比较法的原理和技术，可以用于收益法、成本法、假设开法中市场租金的求取。参见教材P175。
【该题针对“比较法及其运用”知识点进行考核】
4、【正确答案】对
【答案解析】比较法求得的价值有时并不一定合理、真实，因为在房地产市场参与者群体过于乐观或过于悲观的情况下，房地产价格可能被市场所高估或低估，造成房地产市场价格不合理偏离房地产本身的价值。参见教材P176。
【该题针对“比较法及其运用”知识点进行考核】
5、【正确答案】对
【答案解析】据以判断交易价格是否是正常交易价格。参见教材P178。
【该题针对“比较法及其运用”知识点进行考核】
6、【正确答案】错
【答案解析】因为信息不完全等情况，对可比实例成交价格的处理不可能完全的“适当”。参见教材P180。
【该题针对“比较法及其运用”知识点进行考核】
7、【正确答案】错
【答案解析】从某种意义上讲，选取可比实例主要在于精而不在于多，一般选取3个至10个可比实例即可。参见教材P180～181。
【该题针对“比较法及其运用”知识点进行考核】#p#分页标题#e#
8、【正确答案】错
【答案解析】估价对象为一宗土地，则选取的可比实例的土地面积应与该土地的面积大小差不多，既不能过大也不能过小。参见教材P181。
【该题针对“比较法及其运用”知识点进行考核】
9、【正确答案】对
【答案解析】选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0.5倍～2倍范围内。参见教材P181。
【该题针对“比较法及其运用”知识点进行考核】
10、【正确答案】对
【答案解析】可比实例的成交价格应为正常价格或可修正为正常价格。参见教材P182。
【该题针对“比较法及其运用”知识点进行考核】
11、【正确答案】对
【答案解析】当选取建设用地使用权出让实例为可比实例时，目前一般不宜选取协议方式的出让实例。参见教材P182。
【该题针对“比较法及其运用”知识点进行考核】
12、【正确答案】对
【答案解析】卖方实际得到的价格=正常负担价格×(1-应由卖方缴纳的税费比率)=2500×(1-6%)=2350(元/㎡)。买方负担下的价格=正常成交价格×(1+应由买方缴纳的税费比率)=2500×(1+3%)=2575(元/㎡)。参见教材P185。
【该题针对“比较法及其运用”知识点进行考核】
13、【正确答案】对
【答案解析】需要评估的估价对象价值或价格，一般是基于买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价值或价格。参见教材P185。
【该题针对“比较法及其运用”知识点进行考核】
14、【正确答案】错
【答案解析】交易双方自愿成交的价格由于某些原因如交易税费非正常的负担、相邻房地产的合并等可能高于或低于其正常成交价格。参见教材P189～190。
【该题针对“比较法及其运用”知识点进行考核】
15、【正确答案】对
【答案解析】可比实例的成交价格是实际发生的，可能是正常的，也可能是不正常的。参见教材P189。
【该题针对“比较法及其运用”知识点进行考核】
16、【正确答案】对
【答案解析】市场状况调整的具体方法，可采用价格指数或价格变动率，也可采用时间序列分析。参见教材P194。
【该题针对“比较法及其运用”知识点进行考核】
17、【正确答案】对
【答案解析】该宗房地产2011年10月1日的价格计算如下：1800×98.0÷76.5=2305.88(元)。参见教材P195。
【该题针对“比较法及其运用”知识点进行考核】
18、【正确答案】对
【答案解析】500×(1-0.7%)8×7.95=3758(元人民币/㎡)。参见校对P196。
【该题针对“比较法及其运用”知识点进行考核】
19、【正确答案】对
【答案解析】房地产状况调整可分解为实物状况调整、权益状况调整和区位状况调整。参见教材P197。
【该题针对“比较法及其运用”知识点进行考核】
20、【正确答案】对
【答案解析】100/102×97/100=0.951。参见教材P200。
【该题针对“比较法及其运用”知识点进行考核】
2013房地产估价师理论与方法第一章的习题，其他章节请关注中国建造师网房地产估价师频道模拟试题栏目。
