2013年房产估价师考试将于10月12、13日考试，距离考试还有9天的时间，在剩余的这短短几天的时间里，就不能再向平时一样复习，做一做题进行一下查漏补缺对于现在来说是更好的复习方法。中国建造师网为您整理了各章节必考的知识点和提醒。大家可以通过做题找到自己没有复习到位的地方进行巩固。
第七章收益法及其运用
一、单项选择题
1、收益法适用的条件是房地产的( )。
A、风险能够准确预测
B、收益能够准确预测
C、收益和风险都能够准确预测
D、收益或风险其一可以准确预测
2、某宗房地产的收益期限为35年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.21万元，报酬率为9%。该宗房地产的价格为( )万元。
A、159.56
B、168.75
C、169.39
D、277.70
3、已知某收益性房地产40年收益圈梁的价格为5000元/㎡，报酬率为10%，则该房地产30年的收益权利价格是( )元/㎡。
A、929.15
B、1858.30
C、2409.98
D、4819.96
4、某写字楼持有5年后出售，持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6%，无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%。该写字楼目前的价格为( )万元。
A、5061.44
B、5546.94
C、5562.96
D、6772.85
5、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于( )万元。
A、536
B、549
C、557
D、816
6、某商铺建筑面积为5000㎡，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年;市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/㎡;运营费用率为租金收入的25%;该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为( )万元。
A、5208
B、533
C、695
D、711
7、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，已使用10年，不可续期(土地使用权期满，土地使用权及其他地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得)、建筑物剩余经济寿命为55年。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为( )万元。
A、95.40
B、97.87
C、98.55
D、99.33
8、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，假设净收益率是66.67%，资本化率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的土地使用权年限为40年，不可续期。则该宗房地产的收益价格为( )万元。
A、180
B、196
C、200
D、300
9、某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17万元、18万元、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果资本化率为9%，则该房地产的收益价格为( )万元。
A、195
B、210
C、213
D、217
10、预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，则该宗房地产的合理经营期限为( )年。
A、13
B、15
C、16
D、17
11、某宗房地产的收益期限和土地使用权都为40年，至今都已使用10年，预计该宗房地产未来正常运行年有效毛收入为100万元，运营费用为20万元，无风险报酬率为3%，该类房地产平均要求的收益率是13%，该房地产相对于同类房地产的系统风险的指标是0.5，该房地产的收益价格为( )万元。
A、1372.7
B、1309.9
C、953.9
D、900.6
12、某宗房地产的收益期限为30年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来3年的净收益分别为22万元、25万元、26万元，报酬率为10%。则该房地产的收益价格为( )万元。
A、228.23
B、229.36
C、224.74
D、223.63#p#分页标题#e#
13、某宗房地产的收益期限为35年，通过预测得到其未来3年的净收益分别为18万元、19万元、23万元，从未来第4年起，每年净收益为25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该房地产的收益价格最接近( )万元。
A、276
B、283
C、284
D、291
14、某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格最接近于( )万元。
A、280
B、285
C、290
D、295
15、某写字楼持有5年后出售，持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6%，无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%。该写字楼目前的价格为( )万元。【2011年真题】
A、5061.44
B、5546.94
C、5562.96
D、6772.85
16、某房地产商以2000万元购置一幢写字楼，当时年通货膨胀率为2%，一年后该写字楼售出时，房地产商收回资金2200万元，同类投资的平均社会报酬率是10%，则该房地产商投资净收益是( )万元。
A、40
B、-39.22
C、39.22
D、0
17、有效毛收入乘数是类似房地产的( )除以其年有效毛收入所得的倍数。
A、价格
B、租金
C、潜在毛收入
D、净收益
18、某写字楼的建筑面积为540m2，年有效毛收入为108万元，年运营费用与建筑物净收益之和为400元/m2，土地资本化率为10.8%，假设收益年期无限。该写字楼用地的价格为( )万元。【2011年真题】
A、500
B、750
C、800
D、1000
19、某商品住宅总价为98万元，首付款为30%，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额还本利息，贷款年利率为7.5%，自有资金资本化率为8%。则其综合资本化率为( )。
A、7.65%
B、8.75%
C、9.42%
D、10.19%
20、建筑物净收益=( )×建筑物资本化率(净收益每年不变且持续无限年期)。
A、建筑物重置价
B、建筑物价值
C、土地价格
D、房地产价格
21、某宗房地产已使用5年，现土地价值为50万元，建筑物重置价格为80万元，房地每年的净收益为11万元，土地资本化率为8%，建筑物资本化率为10%，则该宗房地产的价值为( )万元。
A、130.0
B、119.2
C、117.5
D、120.0
二、多项选择题
1、收益性房地产包括( )。
A、餐馆
B、旅店
C、加油站
D、农地
E、未开发的土地
2、收益性房地产估价需要具备的条件是房地产的( )都能够较准确的量化。
A、收益
B、经营方式
C、收益年限
D、市场状况
E、风险
3、在求取净收益中，运营费用包括( )。【2011年真题】
A、房地产保有环节的税收
B、房地产折旧费
C、房屋保险费
D、房地产抵押贷款还本付息额
E、为承租人提供的服务费
4、在建筑物剩余经济寿命早于建设用地使用权剩余期限结束的情况下，房地产的价值包含( )。
A、以土地使用权年限为收益期限计算的房地产价值
B、以土地使用权剩余期限为收益期限计算的房地产价值
C、以建筑物剩余自然寿命为收益期限计算的房地产价值
D、以建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值
E、建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限建设用地使用权在估价时点的价值
5、某写字楼的租金为每日每平方米3元，电费、物业管理费由承租人负担，水费、供暖费、房地产税由出租人负担。由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益，应减去的运营费用包括( )。
A、电费
B、水费
C、供暖费
D、房地产税
E、物业管理费
6、在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的( )。
A、客观收益
B、实际收益
C、有形收益#p#分页标题#e#
D、无形收益
E、潜在收益
7、在V=A/r[1-1/(1+r)n]的情况下，采用市场提取法求取资本化率，不需要用到的是( )。
A、试错法
B、移动平均法
C、曲线拟合法
D、线性内插法
E、指数修匀法
8、收益法中确定报酬率的基本方法不包括( )。
A、累加法
B、市场提取法
C、指数调整法
D、收益乘数法
E、投资报酬率排序插入法
9、直接资本化法的优点不包括( )。
A、计算过程较为简单
B、通常只需要测算未来第一年的收益
C、指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和
D、每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解
E、资本化率或收益乘数直接来源于市场所显示的收益与价值的关系
10、剩余技术有( )。
A、市场剩余技术
B、土地剩余技术
C、建筑物剩余技术
D、房地产剩余技术
E、抵押贷款剩余技术三、判断题
1、收益法是以预期原理为基础。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。( )
对
错
2、对于投资者来说，将资金购买房地产获取收益，与将资金存入银行获取利息所起的作用是不同的。( )
对
错
3、收益法是以预期原理为基础。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是现在的因素。( )
对
错
4、预计某宗房地产的年净收益为2万元，预计该房地产尚可使用15年，房地产的报酬率为8%，则房地产的收益价格为17.12万元。( )
对
错
5、甲乙是两块条件相同的相邻地块，甲土地单价为1400元/㎡，容积率为4，土地使用年限为40年：乙土地单价为900元/㎡，容积率为2.5，土地使用年限为50年，则以楼面地价来判断投资甲地块较乙地块更经济(土地报酬率为6%)。( )
对
错
6、预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元，此后每年的净收益将在上一年的基础上减少3万元，则该宗房地产的合理经营期限为12年。( )
对
错
7、某宗房地产，收益年期无限，预计每年的总收益稳定为16万元，总费用未来第一年为8万元，此后每年的净收益额递增2%。该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为60万元。( )
对
错
8、收益期限一般根据建筑物剩余经济寿命和建设用地使用权剩余期限来确定。( )
对
错
9、在建筑物剩余经济寿命早于建设用地使用权剩余期限结束的情况下，房地产的价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值。( )
对
错
10、房地产的净收益可分为有形收益和无形收益。在求取净收益时不仅要包括有形收益，而且要考虑各种无形收益。如果无形收益已通过有形收益得到体现，则不应再单独考虑，以免重复计算。( )
对
错
11、某收益性房地产按经济寿命计算的建筑物年折旧费为100万元，房屋设备年折旧费为10万元，室内装饰装修年折旧费为50万元，则采用收益期限为有限年的收益法公式估价时，计入年运营费用的折旧费为160万元。( )【2011年真题】
对
错
12、投资回收是指所投入的资本的回收，即保本。( )
对
错
13、由于在现实中不存在完全无风险的投资，所以，一般是选用同一时期相对无风险的报酬率去代替无风险报酬率，如选用同一时期的国债利率或银行贷款利率去代替无风险的报酬率。( )
对
错
14、市场提取法求出的报酬率反映的是人们头脑中过去而非未来的风险判断，它可能不是估价对象未来各期收益风险的可靠指针。( )
对
错
15、净收益乘数法能提供更可靠的价值测算，因而通常直接采用净收益乘数法形式，将净收益转换为价值的形式。( )
对
错
16、净收益乘数是类似房地产的价格除以其年净收益所得的倍数。( )
对#p#分页标题#e#
错
17、直接资本化法的优点有：不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益。( )
对
错
18、资本化率是一种将房地产的预期收益转换为价值的比率，但它并不能明确表示房地产未来各期的获利能力。( )【2011年真题】
对
错
19、自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金金额得到。( )
对
错
20、期末转售收益可以是减去抵押贷款余额前的收益，也可以是减去抵押贷款余额后的收益。
对
错
21、建筑物价值=(房地净收益-土地净收益)/综合资本化率
对
错四、简答题
1、某商店的土地使用年限为40年，从2004年10月1日起计。该商店共有两层，每层可出租面积各为200㎡。一层于2005年10月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为240元/㎡。且每年不变二层现暂空置。附近类似商场一二层可出租面积的正常月租金分别为270元/㎡和180元/㎡，运营费用率为25%。该类房地产的报酬率为10%。试测算该商场2008年10月1日带租约出售时的正常价格。
2、某商店的土地使用期限为40年，自2007年8月1日起计算。该商店共有两层，每层可出租面积各为200m2。一层于2008年8月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元/m2，且每年不变;二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2和120元/m2，运营费用率为25%。该类房地产的出租率为100%，报酬率为9%。请计算该商场2011年8月1日带租约出售时的正常价格。 五、单项选择题答案
1、【正确答案】C
【答案解析】收益法估价需要具备的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地预测。参见教材P215。
【该题针对“收益法概述”知识点进行考核】
2、【正确答案】B
【答案解析】分两步求解：
(1)先根据未来四年的净收益求取不变的净收益
求得A=15.97
(2)再求取35年净收益的现值，即房地产价格
【该题针对“报酬资本化法的公式”知识点进行考核】
3、【正确答案】D
【答案解析】V30=5000×(1+10%)40-30[(1+10%)30-1]/[(1+10%)40-1]=4819.96元/㎡。参见教材P222。
【该题针对“报酬资本化法的公式”知识点进行考核】
4、【正确答案】A
【答案解析】折现率=6%+6%*25%=7.5%
6000*(1-6%)/1.075^5+400*0.7/0.075*(1-1.075^-5)=5061.44。
【该题针对“报酬资本化法的公式”知识点进行考核】
5、【正确答案】A
【答案解析】该商场在2005年10月的价值最接近于：
参见教材P219。
【该题针对“报酬资本化法的公式”知识点进行考核】
6、【正确答案】A
【答案解析】V=[(120×5000×12)×(1-25%)/10%]×[1-1/(1+10%)35]=5207.85(万元)。参见教材P219。
【该题针对“报酬资本化法的公式”知识点进行考核】
7、【正确答案】A
【答案解析】该房地产尚可收益年限为40年。V=A/Y[1-1/(1+Y)n]=8/8%[1-1/(1+8%)40]=95.40。参见教材P219。
【该题针对“报酬资本化法的公式”知识点进行考核】
8、【正确答案】B
【答案解析】该宗房地产的收益价格为：
参见教材P219。
【该题针对“报酬资本化法的公式”知识点进行考核】
9、【正确答案】B
【答案解析】该房地产的收益价格为：V=17/(1+9%)+18/(1+9%)2+19/(1+9%)3+20/9%[1-1/(1+9%)40-3]×1/(1+9%)3=209.94(万元)。参见教材P230。
【该题针对“报酬资本化法的公式”知识点进行考核】
10、【正确答案】C
【答案解析】该宗房地产的合理经营期限为：A-(n-1)×b=0，n=30÷2+1=16(年)。参见教材P225。
【该题针对“报酬资本化法的公式”知识点进行考核】
11、【正确答案】D
【答案解析】该房地产的收益价格为：
参见教材P219。
【该题针对“报酬资本化法的公式”知识点进行考核】
12、【正确答案】A
【答案解析】该房地产的收益价格为：#p#分页标题#e#
参见教材P219。
【该题针对“报酬资本化法的公式”知识点进行考核】
13、【正确答案】A
【答案解析】该房地产的收益价格：V=18/(1+8%)+19/(1+8%)2+23/(1+8%)3+25[1-1/(1+8%)35-3]/[8%(1+8%)3]=278.15(万元)，选项中最接近的一个为A，276万元。参见教材P230。
【该题针对“报酬资本化法的公式”知识点进行考核】
14、【正确答案】A
【答案解析】则该宗房地产的收益价格最接近于：
V=15/(1+8%)+18/(1+8%)2+23/(1+8%)3+25[1-1/(1+8%)35-3]/[8%(1+8%)3]=281.3(万元)，选项中最接近的一个为A，280万元。参见教材P230。
【该题针对“报酬资本化法的公式”知识点进行考核】
15、【正确答案】A
【答案解析】折现率=6%+6%×25%=7.5%
6000×(1-6%)/1.0755+400×0.7/0.075×(1-1.075-5)=5061.44
【该题针对“报酬率的求取”知识点进行考核】
16、【正确答案】B
【答案解析】(1+名义利率)=(1+实际利率)(1+通货膨胀率)，所以，名义利率=12.2%，房地产投资商的净收益=-2000+2200/(1+12.2%)=-39.22。参见教材P249。
【该题针对“报酬率的求取”知识点进行考核】
17、【正确答案】A
【答案解析】有效毛收入乘数是类似房地产的价格除以其年有效毛收入所得的倍数。参见教材P254。
【该题针对“直接资本化法”知识点进行考核】
18、【正确答案】C
【答案解析】土地净收益=1080000-540×400=864000
土地价值=864000/0.108=8000000
【该题针对“投资组合技术和剩余技术”知识点进行考核】
19、【正确答案】D
【答案解析】抵押贷款常数RM为：
参见教材P260。
【该题针对“投资组合技术和剩余技术”知识点进行考核】
20、【正确答案】B
【答案解析】根据公式，得到建筑物净收益=建筑物价值×建筑物资本化率。参见教材P265。
【该题针对“收益法总结”知识点进行考核】
21、【正确答案】D
【答案解析】土地的净收益=50万元×8%=4万元，建筑物的净收益=11-4=7(万元)，建筑物的价值7/10%=70(万元)，则该宗房地产价值为50+70=120(万元)。参见教材P265。
【该题针对“收益法总结”知识点进行考核】六、多项选择题答案
1、【正确答案】ABCD
【答案解析】收益法适用的估价对象是收益性房地产，包括住宅、写字楼、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。参见教材P216。
【该题针对“收益法概述”知识点进行考核】
2、【正确答案】AE
【答案解析】参见教材P收益法估价需要具备的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地预测。参见教材P216。
【该题针对“收益法概述”知识点进行考核】
3、【正确答案】ACE
【答案解析】运营费用是从估价角度出发的，同城不包括房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。参见教材P239。
【该题针对“净收益的测算”知识点进行考核】
4、【正确答案】DE
【答案解析】建筑物剩余经济寿命早于建设用地使用权剩余期限结束。在这种情况下，房地产的价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值，加上建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限建设用地使用权在估价时点的价值。参见教材P237。
【该题针对“净收益的测算”知识点进行考核】
5、【正确答案】BCD
【答案解析】参见教材P240。
【该题针对“净收益的测算”知识点进行考核】
6、【正确答案】ABCD
【答案解析】在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的客观收益、实际收益、有形收益、无形收益。参见教材P243。
【该题针对“净收益的测算”知识点进行考核】
7、【正确答案】BCE
【答案解析】移动平均法和指数修匀法是长期趋势法的具体应用。参见教材P251。
【该题针对“报酬率的求取”知识点进行考核】
8、【正确答案】CD
【答案解析】收益乘数是求取收益法中计算估价对象价值的方法。参见教材P251。#p#分页标题#e#
【该题针对“报酬率的求取”知识点进行考核】
9、【正确答案】CD
【答案解析】直接资本化法的优点是：①不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益;②资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况;③计算过程较简单。参见教材P257。
【该题针对“直接资本化法”知识点进行考核】
10、【正确答案】BCE
【答案解析】剩余技术主要有土地剩余技术和建筑物剩余技术，另外还有自有资金剩余技术和抵押贷款剩余技术。参见教材P262。
【该题针对“投资组合技术和剩余技术”知识点进行考核】
七、判断题答案
1、【正确答案】对
【答案解析】收益法是以预期原理为基础的。预期原理揭示，决定房地产当前价值的因素，主要是未来的因素而不是过去的因素。参见教材P214。
【该题针对“收益法概述”知识点进行考核】
2、【正确答案】错
【答案解析】对投资者来说，将资金用于购买房地产获取收益，与将资金存入银行获取信息所起的作用是相同的。参见教材P215。
【该题针对“收益法概述”知识点进行考核】
3、【正确答案】错
【答案解析】收益法是以预期原理为基础的。预期原理揭示，决定房地产当前价值的因素，主要是未来的因素而不是过去的因素。参见教材P214。
【该题针对“收益法概述”知识点进行考核】
4、【正确答案】对
【答案解析】该地产的收益价格为：
参见教材P219。
【该题针对“报酬资本化法的公式”知识点进行考核】
5、【正确答案】错
【答案解析】甲的楼面地价=土地单价/容积率=1400/4=350(元/㎡)，
V∞=V40×1/K40=350×(1+6)40/[(1+6)40-1]=387.69(元/㎡)。
乙的楼面地价=土地单价/容积率=900/2.5=360(元/㎡)，
V∞=V50×1/K50=360×(1+6)50/[(1+6)50-1]=380.67(元/㎡)。
则投资乙地块比甲地块更经济。参见教材P220。
【该题针对“报酬资本化法的公式”知识点进行考核】
6、【正确答案】错
【答案解析】则该宗房地产的合理经营期限为：A-(n-1)×b=0，n=38/3+1=13.67(年)。参见教材P225。
【该题针对“报酬资本化法的公式”知识点进行考核】
7、【正确答案】错
【答案解析】该宗房地产的收益价格为：P=(16-8)/(10%-2%)=100万。参见教材P227。
【该题针对“报酬资本化法的公式”知识点进行考核】
8、【正确答案】对
【答案解析】收益期限一般根据建筑物剩余经济寿命和建设用地使用权剩余期限来确定。参见教材P235。
【该题针对“收益期限的确定”知识点进行考核】
9、【正确答案】错
【答案解析】建筑物剩余经济寿命早于建设用地使用权剩余期限结束。在这种情况下，房地产的价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值，加上建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限建设用地使用权在估价时点的价值。参见教材P237。
【该题针对“净收益的测算”知识点进行考核】
10、【正确答案】对
【答案解析】房地产的净收益可分为有形收益和无形收益。在求取净收益时不仅要包括有形收益，还要考虑无形收益。如果无形收益已通过有形收益得到体现，则不应再单独考虑，以免重复计算。参见教材P243。
【该题针对“净收益的测算”知识点进行考核】
11、【正确答案】错
【答案解析】建筑物的折旧费用，不能计入运营费用。短寿命周期的资产的折旧才能计入运营费用。计入年运营费用的折旧费应该为60万元。参见教材P239。
【该题针对“净收益的测算”知识点进行考核】
12、【正确答案】对
【答案解析】投资回收是指所投入的资本的回收，即保本。参见教材P248。
【该题针对“报酬率的求取”知识点进行考核】
13、【正确答案】错
【答案解析】由于在现实中不存在完全无风险的投资，所以通常是选取同一时期相对无风险的报酬率去代替无风险报酬率，如选取同一时期的国债利率或银行存款利率。参见教材P250。#p#分页标题#e#
【该题针对“报酬率的求取”知识点进行考核】
14、【正确答案】对
【答案解析】市场提取法求出的报酬率反映的是人们头脑中过去而非未来的风险判断，它可能不是估价对象未来各期收益风险的可靠指针。参见教材P252。
【该题针对“报酬率的求取”知识点进行考核】
15、【正确答案】错
【答案解析】净收益乘数法能提供更可靠的价值测算。由于净收益乘数与资本化率是互为倒数的关系，通常很少直接采用净收益乘数法形式，而采用资本化率将净收益转换为价值的形式。参见教材P255。
【该题针对“直接资本化法”知识点进行考核】
16、【正确答案】对
【答案解析】净收益乘数是类似房地产的价格除以其年净收益所得的倍数。参见教材P255。
【该题针对“直接资本化法”知识点进行考核】
17、【正确答案】对
【答案解析】本题考查的是直接直奔化法的优缺点。参见教材P257。
【该题针对“直接资本化法”知识点进行考核】
18、【正确答案】对
【答案解析】资本化率是一种将房地产的预期收益转换为价值的比率，但它并不能明确表示房地产未来各期的获利能力。参见教材P256。
【该题针对“直接资本化法”知识点进行考核】
19、【正确答案】对
【答案解析】自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以通过市场提取法由可比实例的税前现金流量除以自有资金额得到。参见教材P261。
【该题针对“投资组合技术和剩余技术”知识点进行考核】
20、【正确答案】对
【答案解析】参见教材P265。
【该题针对“投资组合技术和剩余技术”知识点进行考核】
21、【正确答案】错
【答案解析】建筑物价值=(房地净收益-土地净收益)/建筑物资本化率
【该题针对“收益法总结”知识点进行考核】
八、简答题答案
1、【正确答案】该商场2008年10月1日带租约出售时的正常价格测算如下：
(1)商店一层价格的测算
租赁期限内年净收益=200×240×(1-25%)×12=43.20万元
租赁期限外年净收益=200×270×(1-25%)×12=48.60万元
V=43.20/(1+10%)+43.20/(1+10%)2+48.60/10%(1+10%)2×[1-1/(1+10%)40-4-2]=460.90万元
(2)商店二层价格的测算
年净收益=200×180×(1-25%)×12=32.40万元
V=32.40/10%×[1-1/(1+10%)40-4]=313.52万元
(3)该商店在2008年10月1日出售的正常价格的测算
460.90+313.52=774.42万元
【答案解析】
【该题针对“收益法总结”知识点进行考核】
2、【正确答案】该商场2007年10月1日带租约出售时的正常价格测算如下：
(1)商店一层价格的测算：
租赁期限内年净收益=200×180×(1-25%)×12=32.40(万元)
租赁期限外年净收益=200×200×(1-25%)×12=36.00(万元)
=375.69(万元)
(2)商店二层价格的测算：
年净收益=200×120×(1-25%)×12=21.60(万元)
=229.21(万元)
该商店的正常价格=商店一层的价格+商店二层的价格=375.69+229.21=604.90(万元)
【答案解析】
【该题针对“收益法总结”知识点进行考核】
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