2013年房地产估价师考试基本制度与政策精选点八

　　四、房地产权属档案业务管理的内容(了解)

　　一般指权属档案馆(室)的业务工作，其内容包括权属档案的收集、整理、鉴定、保管、统计、利用等六项工作.通常称为权属档案工作六个业务环节。也可以将“检索”、“编研”从“利用”中分离出来，“异动管理”从“整理”中分离出来，成为九个业务环节。

　　1、收集

　　通过房地产权属总登记，全面收集各种权属证书及有关证件;通过日常办理的正常的转移变更全部登记、房产交易业务，收集房地产转移、变更等方面的情况：通过与基层房地产管理经营部门的业务联系，收集房地产经营管理部门的直管公房的增减变动情况;通过与城建、规划、拆迁、司法等有关部门和自管单位建立的工作制度及经常的联系，收集有关产籍的文书、资料，及时掌握整个房地产增减变动情况.

　　2、整理

　　权属档案整理工作是指将档案由零乱到系统的过程，是权属档案工作的基础。权属档案应当以丘为单元建档，以房地产权利人(即权属单元)为宗立卷。卷内文件排列，应当按照房地产权属变化、产权文件形成时间及权属文件主次关系为序。

　　例题：房地产权属档案应当以()为单元建档。(2005年试题)

　　A.街道

　　B.房号

　　C.幢

　　D.丘

　　答案：D

　　解析：《城市房地产权属档案管理办法》第十四条规定：房地产权属档案应当以丘为单元建档。

　　3、鉴定

　　随着时间推移，权属档案数量日益增多，有些权属档案失去保存价值，需要对档案进行去粗取精的鉴别工作，这就是权属档案的鉴定工作。

　　4、保管

　　保管权属档案应当配备符合设计规范的专用库房，并按照国家《档案库房技术管理暂行规定》实施管理。

　　5、检索

　　权属档案是按照一定方法整理和保管的，而利用权属档案，则是有特定的目的和要求.需要编制检索工具，从各种途径揭示权属档案的内容和成份，供利用者利用，这就是权属档案检索工作。

　　6、编研

　　为了保护权属档案的原件和满足更多的利用者利用权属档案，需对权属档案史料进行编辑研究，这就是权属档案的编研工作。

　　7、统计

　　为了科学管理权属档案，需要了解权属档案和权属档案工作的情况，必须对权属档案和权属档案工作状况进行数量的统计、分析、研究，这就是权属档案的统计工作。

　　8、异动管理

　　为了动态管理权属档案，产权转移变更后，必须对权属档案进行异动整理和统计，建立与实际一致的档案，这就是权属档案的异动管理工作.

　　9 、利用

　　保存权属档案的目的，是为各项工作提供利用.

　　权属档案工作业务的九个环节，担负着不同任务，相互制约，相互促进，是一个有机整体。从基本作用来看.收集、整理、鉴定、保管、检索、编研、统计、异动管理等环节，实际上为利用工作创造条件，是基础工作，因此，业务工作内容也可以划分为两个方面，基础工作和利用工作。

　　第四节房地产测绘

　　一、房地产测绘概述(熟悉)

　　1、房地产测绘的概念

　　(1)房地产测绘的定义

　　房地产测绘是指运用测绘仪器、测绘技术和测绘手段，来确定房地产的位置、界址、占地范围和面积数量等，为房地产权利人和管理部门提供信息服务的一项专业技术活动。

　　(2)房地产测绘的种类

　　(3)房地产测绘成果

　　房地产测绘成果是指在房地产测绘过程中形成的数据、图、表、卡、册等信息和资料，主要包括：房产簿册、房产数据和房产图集。

　　取得相应资质的房地产测绘机构可根据委托方的要求提供全部或部分服务，并对其提交的测绘成果的准确性负责.

　　例题：房地产测绘成果是指在房地产测绘过程中形成的数据、图、表、卡、册等信息和资料，主要包括( )。

　　A、房产簿册

　　B、房产数据

　　C.房地产平面控制测量

　　D.房产图集

　　E、动产图集

　　答案：ABD

　　解析：房地产平面控制测量是房地产测量的基本内容之一，因此，它是不正确的。

　　(4)房地产测量的基本内容

　　房地产测量的基本内容包括;房地产平面控制测量、房地产调查、房地产要素测量、房地产图绘制、房地产面积测算、房地产变更测量、房地产成果资料的检查与验收。

　　2、房地产测绘的作用

　　(1)为房地产开发、经营以及交易提供基本信息服务

　　房地产测绘成果提供了房地产商品量的量度依据，为房地产开发、经营企业实施房地产开发经营决策、销售、核算，提供了数量方面的参考依据，也为房地产消费者选择、购置房地产提供了必要的信息。

　　(2)为房地产管理提供信息服务

　　①在制定相关政策时，房地产管理部门需要掌握区域内房地产的整体情况;②房地产权属登记发证需要掌握各个产权单位的具体位置、界址、占地范围和房屋面积等信息，这些信息需要通过测绘来完成.

　　(3)为其他部门提供参考资料

　　房地产测绘还可以为城市建设、司法机关案件审理、仲裁、税收、保险等部门提供基础资料和相关信息。

　　例题：房地产测绘的作用包括( )。

　　A、为房地产开发提供基本信息服务

　　B、为房地产经营提供基本信息服务

　　C.为房产不法交易提供基本信息服务

　　D.为房地产管理提供信息服务

　　E、为其他部门提供参考资料

　　答案：ABDE

　　解析：房地产测绘是不会为房产不法交易提供基本信息服务的

　　二、房地产面积测算(熟悉)

　　1、房地产面积测算的意义和内容

　　(1)房地产面积测算的意义

　　房屋及其用地的面积，是房地产产权产籍管理、核发权属证书的必要信息，也是房地产开发商进行经营决策、房地产权利人维护合法权益的必不可少的资料;同时也是房地产税费的征收、城镇规划和建设的重要依据。房地产面积测算是一项技术性强、精确度要求高的工作，关系到国家、开发商、消费者和权利人的切身利益，是整个房地产测绘中非常重要的组成部分。

　　(2)房地产面积测算的内容

　　2、房地产面积测算的一般规定和方法

　　(1)房地产面积测算的一般规定

　　1)房地产面积的测算，均指水平投影面积的测算。

　　2)各类面积的测算，必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。

　　3)边长以m为单位，取至0.01m;面积以m2为单位，取至0.0lm2.

　　4)量距应使用经鉴定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器或工具。

　　5)楼层高度是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。

　　(2)房地产面积测算的方法根据面积测算数据资料的来源，可分为解析法和图解法两大类。房地产面积的测算，主要采用解析法，房屋面积一般采用几何图形法量算，用地面积大多采用界址点坐标法测算，也可以用图解法测算。

　　1)解析法测算面积。解析法测算面积是根据实地测量的数据，例如;边长、角度或坐标等通过计算公式求得面积值。解析法测算面积主要包括界址点坐标解析测算面积和几何图形法量算面积。

　　2)图解法测算面积。图解法测算面积是根据已有的房地产图，采用各种不同的测量仪器量算出面积。包括求积仪法、称重法、模片法、光电面积量算仪法等。

　　3、土地面积测算

　　(1)土地面积测算的意义土地面积测算是土地利用现状调查的重要组成部分，是取得土地数据资料的关键步骤。通过面积量算，为各级行政单位、各土地权属单位量算出土地总面积和各类土地面积，因此，量算工作是准确掌握土地资源数据的重要技术手段。

　　(2)丘的测量要求丘是指地表上一块有界空间的地块。丘有独立丘和组合丘之分，一个地块只属于一个产权单元时称为独立丘;一个地块属于几个产权单位时称为组合丘。一般以一个单位、一个门牌号或一处院落的房屋用地单元划分为独立丘，当用地单元的权属混杂和面积过小时，则划为组合丘。丘的权属界线是界址点的连线，按照《房产测量规范》的规定，界址点分为三级：精度要求按《房产测量规范》执行。

　　例题：下列有关丘的表述中，不正确的是( )。(2003年试题)

　　A.一个地块属于一个产权单元时称为独立丘

　　B.房地产权属档案中，房地产卡片一般按丘的顺序填制

　　C.组合丘一定大于独立丘

　　D.房屋权属证书中应注明丘号

　　答案：C

　　解析：组合丘不一定大于独立丘。

　　(3)不计入用地面积的范围

　　1)无明确使用权属的冷巷、巷道或间距地;

　　2)市政管辖的马路、街道、巷道等公共用地

　　3)公共使用的河滩、水沟、排水沟;

　　4)已征收、划拨或属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地，5)其他按规定不计入宗地的面积。

　　例题：下列可以不计入用地面积的范围包括( )。

　　A、有明确使用权属的冷巷、巷道或间距地

　　B、市政管辖的马路、街道、巷道等公共用地

　　C、公共使用的河滩、水沟、排水沟

　　D、已征收、划拨或属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地

　　E、其他按规定不计入宗地的面积

　　答案：BCDE

　　解析：有明确使用权属的冷巷、巷道或间距地，是应计入用地面积的。

　　4、房屋面积的测算一般规定

　　(1)建筑面积和房屋产权登记面积房屋建筑面积是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。

　　房屋共有建筑面积是指产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

　　房屋产权登记面积是指由房产测绘单位测算，标注在房屋权属证书上，记入房屋权属档案的，房屋的建筑面积。

　　(2)房屋使用面积房屋使用面积是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋内墙面水平投影计算。

　　(3)计算建筑面积的有关规定

　　例题：( )是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积。

　　A、房屋使用面积

　　B、房屋建筑面积

　　C、房屋共有建筑面积

　　D、房屋产权面积

　　答案：B

　　解析：房屋建筑面积是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积。

　　1)计算全部建筑面积的范围

　　(A)永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积;多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

　　(B)房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算筑面积。楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井。垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。

　　(C)穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算。

　　(D)房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位，按其外围水平面积计算。

　　(E)挑楼、全封闭的阳台，按其外围水平投影面积计算。属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。

　　(F)地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平面积计算。

　　(G)有柱(不含独立柱、单排柱)或有围护结构的门廓、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

　　(H)玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。

　　(1)属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按其柱外围水平投影面积计算。

　　(J)有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝面积计算建筑面积。

　　例题：下列属于应计算全部建筑面积的范围包括( )。

　　A、永久性结构的单层房屋

　　B、房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位

　　C、穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅

　　D、未封闭的阳台、挑廊

　　E、地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以下

　　答案：ABC

　　解析：地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以下的，是不应计算全部建筑面积的。

　　2)计算一半建筑面积的范围

　　(A)与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

　　(B)独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。

　　(c)未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

　　(D)无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

　　例题1：根据《房产测量规范》，下列项目中，计算一半建筑面积的是()。(2005年试题)

　　A.无顶盖的室外楼梯

　　B.无柱的雨篷

　　C.无顶盖的阳台

　　D.房屋之间无上盖的架空通廊

　　答案：A

　　解析：无顶盖的室外楼梯属于计算一半建筑面积的范围。

　　3)不计算房屋面积的范围

　　(A)层高小于2.20m以下的夹层、插层、拄术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室等。

　　(B)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚，台阶、无柱雨篷等。

　　(c)房屋之间无上盖的架空通廊。

　　(D)房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。

　　(E)建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

　　(F)骑楼、骑街楼的底层用作道路街巷通行的部分。

　　(G)利用引桥，高架路，高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。

　　(H)活动房屋、临时房屋、简易房屋。

　　(L)独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

　　(J)与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝。

　　例题：应不计算房屋面积的范围包括( )。

　　A、层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层

　　B、层高小于2.20m的地下室

　　C、有顶盖不封闭的永久性的架空通廊

　　D、房屋之间无上盖的架空通廊E、与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝

　　答案：ABDE

　　解析：有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，属于计算一半建筑面积的范围。

　　4)几种特殊情况下，计算建筑面积的规定

　　(A)同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。

　　金属幕墙及其他材料幕墙，参照玻璃幕墙的有关规定处理。

　　(B)房屋屋顶为斜面结构(坡屋顶)的，层高(高度)2.20m以上的部位计算建筑面积。

　　(c)全封闭阳台、有柱挑廊、有顶盖封闭的架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影全部计算建筑面积。

　　未封闭的阳台、无柱挑廊、有顶盖未封闭的架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影的一半计算建筑面积。

　　(D)与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝。沉降缝应计算建筑面积。

　　(E)对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高(高度)2.20m以上的部位计算建筑面积。房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影计算建筑面积。

　　(F)楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。

　　(G)临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积。

　　(H)与室内不相通的类似于阳台、挑廊，槽廊的建筑，不计算建筑面积。

　　(L)室外楼梯的建筑面积，按其在各楼层水平投影面积之和计算。

　　例题：下列有关房屋建筑面积计算的表述中，正确的有( )。(2003年试题)

　　A.层高不超过2.20m(含2.20m)的永久性建筑不计算建筑面积

　　B.大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算建筑面积

　　C.与两边房屋相连无上盖的架空通廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积

　　D.无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算建筑面积E.突出房屋墙面的无柱雨篷按其上盖水平投影面积的一半计算建筑面积

　　答案：BD

　　解析：层高超过2.20m(含2.20m)的永久性建筑，应计算建筑面积;与两边房屋相连无上盖的架空通廊、突出房屋墙面的无柱雨篷，都是不计算面积的;

　　(4)成套房屋建筑面积的测算成套房屋的建筑面积：成套房屋的建筑面积由套内建筑面积及共有建筑面积的分摊组成。套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。套内房屋的使用面积为套内使用空间的水平投影面积，按以下规定计算：

　　1)套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。

　　2)套内楼梯按自然层数的面积总和计入套内房屋使用面积。

　　3)不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入套内房屋使用面积。

　　4)内墙面装饰厚度计入套内房屋使用面积。

　　套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

　　套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按其外围水平投影面积全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。