2013年房地产估价师考试基本制度与政策精选点六

　　五、我国房地产权属登记的地域范围(熟悉)

　　《城市房地产管理法》及《城市房屋权属登记管理办法》对房地产权属登记的地域范围有明确的规定：城市规划区内国有土地范围内取得土地使用权和房屋所有权都要进行权属登记。除此之外的其他房屋权属登记参照《城市房屋权属登记管理办法》执行。随着城乡一体化的加快，我国权属登记的地域范围已经扩展到了农村集体土地上的房屋权属登记。

　　例题：我国房地产权属登记的地域范围是指( )。

　　A.城市规划区内国有土地范围内取得土地使用权和房屋所有权都要进行权属登记

　　B.城市规划区内集体土地范围内取得土地使用权和房屋所有权都要进行权属登记

　　C.城市规划区外国有土地范围内取得土地使用权和房屋所有权都要进行权属登记

　　D.城市规划区外集体土地范围内取得土地使用权和房屋所有权都要进行权属登记

　　答案：A

　　解析：《城市房地产管理法》及《城市房屋权属登记管理办法》对房地产权属登记的地域范围有明确的规定：城市规划区内国有土地范围内取得土地使用权和房屋所有权都要进行权属登记

　　六、房地产权属登记的种类(掌握)

　　房地产权属登记分为房屋总登记、初始土地登记、房屋初始登记、房屋转移登记、房屋变更登记、房屋他项权利登记、房屋注销登记、变更土地登记八种。

　　1、总登记总登记也叫静态登记，是在一定行政区域和一定时间内进行的房屋权属登记。进行总登记是因为没有建立完整的产籍或原有的产籍因其他原因造成产藉散失、混乱，必须全面清理房屋产权、整理产籍，建立新的产权管理秩序。

　　总登记应由县级以上人民政府在规定的登记期限开始之日起30日内发布公告，公告应当载明以下有关事项：总登记的区域、申请的期限(注明起止日期)、申请人应当提交的有关证件(告知登记人应携带的证件和有关文件)、受理登记的地点(可以是登记机关所在地或登记机关设立的登记点)、其他应当公告的事项(如登记费用、不登记的责任等)。

　　例题：在一定行政区域和一定时间内进行的房屋权属登记是( )。

　　A.定期登记

　　B.总登记

　　C.初始登记

　　D.动态登记

　　答案：B

　　解析：总登记也叫静态登记，是在一定行政区域和一定时间内进行的房屋权属登记。

　　2、初始土地登记初始土地登记是指土地登记机关在同一时间内对一定范围的全部土地的所有权和使用权及他项权利进行集中、统一的登记。因此，又可以称为土地总登记。

　　3、房屋初始登记初始登记是指新建房屋申请人，或原有但未进行过登记的房屋申请人原始取得所有权而进行的登记。在依法取得的房地产开发用地上新建成的房屋和集体土地转化为国有土地上的房屋，权利人应当向登记机关申请办理房屋所有权初始登记。在开发用地上新建成的房屋登记，权利人应向登记机关提交建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及土地使用权证书等证明文件：集体土地转化为国有土地上的房屋，权利人应向登记机关提交用地证明等有关文件。

　　4、房屋转移登记转移登记是指房屋因买卖，赠与、交换、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移而进行的登记，权利人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应提交原房地产权属证书以及与房地产转移相关的合同，协议、证明等文件。

　　例题1：房屋转移登记是指房屋因( )等原因致使其权属发生转移而进行的登记，权利人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。

　　A、买卖、赠与

　　B、交换、继承

　　C、划拨、转让

　　D.咨询、经纪

　　E、分割、合并、裁决

　　答案：ABCE

　　解析：咨询、经纪不是房屋转移登记的原因。

　　例题2：下列情形中，应当办理房屋转移登记的有( )。(2004年试题)

　　A.部分房屋拆除

　　B.法人名称改变

　　C.划拨房屋

　　D.继承房屋

　　E.分割房屋

　　答案：CDE

　　解析：房屋转移登记是指房屋因买卖，赠与、交换、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移而进行的登记。

　　5、房屋变更登记变更登记是指房地产权利人因法定名称改变，或是房屋状况发生变化而进行的登记。如权利人法定名称变更或者房地产现状、用途变更、房屋门牌号码的改变、路名的更改、房屋的翻、改建或添建而使房屋面积增加或减少、部分房屋拆除时，房地产权利人均应自事实发生之日起30天内申请变更登记，由房地产权利人提交房地产权属证书以及相关的证明文件办理。

　　例题：房屋的翻、改建或添建而使房屋面积增加或减少，房屋所有人应申请房屋( )登记。

　　A.注销

　　B.变更

　　C.转移

　　D.初始

　　答案：B

　　解析：变更登记是指房地产权利人因法定名称改变，或是房屋状况发生变化而进行的登记。如权利人法定名称变更或者房地产现状、用途变更、房屋门牌号码的改变、路名的更改、房屋的翻、改建或添建而使房屋面积增加或减少

　　6、房屋他项权利登记他项权利登记是指设定抵押、典权等他项权利而进行的登记。申请他项权利登记，权利人应提交的证明文件有：(1)以地上无房屋(包括建筑物、构筑物及在建工程)的国有土地作为抵押物的，应提交国有土地使用权证，土地使用权出让、抵押合同及相关协议和证明文件：(2)以房屋及其占用土地作为抵押物的，除应提交前款所列证明文件外，还应提交房屋权属证书。

　　7、房屋注销登记注销登记是指房屋权利因房屋或土地灭失、土地使用年限届满、他项权利终止、权利主体灭失等而进行的登记。以下几种情况均应申请注销登记：

　　(1)房屋灭失，所有权的要素之一客体灭失，房屋所有权不复存在;

　　(2)土地使用权年限届满，房屋所有权人未按城市房地产管理法的规定申请续期，或虽申请续期而未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。按房屋所有权和该房屋占用范围内土地使用权权利主体一致的原则，原所有人的房屋所有权也不复存在;

　　(3)他项权利终止：抵押权是因主债权的消灭，如债的履行以及房屋灭失或抵押权的行使而使抵押权归于消灭。典权是因典期届满、出典人回赎或转典为卖、以及房屋灭失而使典权归于消灭。

　　房地产权利丧失时，原权利人应申请注销登记。申请注销登记，申请人应提交房地产权属证书、相关的合同、协议文件。房地产权利灭失，而当事人在规定期限内未办理注销登记的，由登记机关予以注销登记。

　　8 、变更土地登记变更土地登记是对已经进行初始土地登记的任一土地的土地所有权、使用权和他项权利及相关内容发生变化而进行的相应的变更登记。

　　例题：( )是指设定抵押、典权等他项权利而进行的登记。

　　A.房屋注销登记

　　B.房屋他项权利登记

　　C.房屋变更登记

　　D.房屋初始登记

　　答案：B

　　解析：这是房屋他项权利登记的含义

　　七、申请房地产权属登记的条件及当事人申请登记的时限

　　1、申请房地产权属登记应同时具备以下四个条件:

　　(1)申请人或代理人具有申请资格。权利人为法人、其他组织的，应使用法定名称，由其法定代表人申请;权利人为自然人的，应使用其身份证件上的姓名。共有的房地产，由共有人共同申请。如权利人或申请人委托代理申请登记时，代理人应向登记机关交验代理人的有效证件，并提交权利人(申请人)的书面委托书。设定房地产他项权利登记，由相关权利人共同申请;

　　(2)有明确具体的申请请求;

　　(3)申请登记的房地产产权来源清楚、合法，证件齐全，没有纠纷，且不属于被限制转移或被查封以及违章建筑的房屋：

　　(4)属受理登记的登记机关管辖。

　　例题1：关于房屋权属登记申请人，不正确的表述是( )。

　　A.申请人为法人、其他组织的，应当使用法定名称，由其法定代表人申请

　　B.申请人为自然人的，应当使用其身份证件上的姓名

　　C.夫妻共有的房屋，由夫妻共同申请

　　D.设定房地产抵押权登记，由抵押人申请

　　答案：D

　　解析：设定房地产他项权利登记，由相关权利人共同申请，房地产抵押权登记即他项权利登记。

　　例题2：申请房地产权属登记应当具备( )等条件。

　　A.申请人年满18周岁

　　B.有明确具体的申请请求

　　C、申请登记的房地产产权来源合法

　　D.申请登记的房地产属受理登记的房地产权属登记部门管辖的范围E.已按规定纳税

　　答案：BCD

　　解析：申请人年满18周岁、已按规定纳税，不是申请房地产权属登记应当具备的条件。

　　2 、当事人申请登记的时限总登记：申请人应当在地方人民政府公告的期限申请。

　　初始登记：新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后90日内向登记机关提出申请;集体土地上的房屋因土地所有权变为国家土地，申请人应当自这一事实发生之日起30日内申请。转移登记应当在事实发生之日起90日内提出申请，变更、注销登记和他项权利登记，都应当在事实发生之日起30日内提出申请。

　　例题：新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后( )日内向登记机关提出申请。

　　A.30

　　B.60

　　C.90

　　D.120

　　答案：C

　　解析：新建房屋，申请人应当在房屋竣工后90日内向登记机关提出申请。

　　八、房地产权属登记程序(掌握)

　　房屋权属登记按受理登记申请、权属审核、公告、核准登记并颁发房屋权属证书等程序进行。

　　1、受理登记申请受理登记申请是申请人向房屋所在地的登记机关提出书面申请，填写统一的登记申请表，提交有关证件。如其手续完备，登记机关则受理登记。房屋所有权登记申请必须由房屋所有权人提出，房屋他项权利登记应由房屋所有人和他项权利人共同申请。

　　申请人申请权属时应如实填写登记申请表。对委托代理申请登记的，应收取委托书并查验代理人的身份证件。不能由其他人持申请人的身份证件申请登记。工作人员在查验各类证件、证明和申请表、墙界表各栏目内容后，接受申请人的登记申请，并按收取的各类书证，向申请人出具收件收据。

　　登记机关自受理登记申请之日起7日内应当决定是否予以登记。对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人(申请人)。

　　例题：房屋权属登记部门应当自受理登记之日起7日内决定是否予以登记，对(　　)，应当书面通知权利人。

　　A.暂缓登记

　　B.代为登记

　　C.注销登记

　　D.不予登记

　　E.变更登记

　　答案：AD

　　解析：登记机关自受理登记申请之日起7日内应当决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人(申请人)。

　　2、权属审核主要是审核查阅产籍资料、申请人提交的各种证件，核实房屋现状即权属来源等。权属审核一般采用“三审定案”的方法，即采用初审、复审和审批的方法。随着我国权属登记制度的日益完善，对一部分房屋权属的确定，可以视情况采用更为简捷的方法。对于商品房甚至可以采用直接登记当即发证的方法，收件后随即审批并打印权属证书。

　　(1)初审。是对申请人提交的证件、证明以及墙界情况、房屋状况等进行核对。并初步确定权利人主张产权的依据是否充分、是否合法，初审工作要到现场查勘，并着重对申请事项的真实性进行调查。

　　(2)复审。是权属审查中的重要环节，复审人员一般不到现场调查，但要依据初审中已确定的事实，按照法律、法规及有关规定，并充分利用登记机关现存的各项资料及测绘图件，反复核对，以确保权属审核的准确性。复审人员应对登记件负责全面审查，着重对登记所适用的法律、法规负责。

　　3、公告公告是对可能有产权异议的申请，采用布告、报纸等形式公开征询异议，以便确认产权。公告并不是房屋权属登记的必经程序，登记机关认为有必要时进行公告。

　　但房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，登记机关应当作出补发公告，经6个月无异议的方可予以补发房屋权属证书。

　　例题：权属审核一般采用“三审定案”的方法，即采用( )的方法。

　　A、初审

　　B、复审

　　C、预审

　　D、终审

　　E、审批

　　答案：ABE

　　解析：预审、终审不是“三审定案”的方法。

　　4 、核准登记、颁发房屋权属证书:

　　(1)核准登记。经初审、复审、公告后的登记件，应进行终审，经终审批准后，该项登记即告成立，终审批准之日即是核准登记之日。

　　终审一般由直接负责权属登记工作的机构指定的专人进行。终审是最后的审查。对有疑问的内容，终审人员应及时向有关人员指出，对复杂的问题，也可采用会审的办法，以确保确权无误。

　　(2)权属证书的制作。经终审核准登记的权利，可以制作权属证书。

　　填写房屋权属证书应当按建设部关于制作颁发全国统一房屋权属证书的通知的规定来填写。无论是使用计算机缮证或是手工缮证，在缮证后都要由专人进行核对，校对各应填写项目是否完整，准确，附图与登记是否一致，房屋权属证书附图中是否按要求注明施侧的房产测绘单位名称，房屋套内建筑面积、房屋分摊的共有建筑面积，附图上尺寸是否标注清楚准确，相关的房屋所有权证、房屋他项权证和共有权证的记载是否完全一致。核对人员要在审批表核对人栏内签字以示负责。核对无误的权属证书就可编造清册，并在权属证书上加盖填发单位印章。

　　(3)权属证书的颁发。向权利人核发权属证书是权属登记程序的最后一项。

　　1)通知权利人领取权属证书。一般可采用在登记机关决定管理登记时填发领证通知单或寄发统一的领证通知书的办法，告知权利人在规定时间携带收件收据、身份证件以及应缴纳的各项费用到指定地点领取。

　　2)收取登记费用。登记费用一般包括登记费和权证工本费。

　　3)发证。发证时应当请权利人自己检查一下权属证书上所载明的各登记事项是否准确。房屋权属证书应当发给权利人或权利人所委托的代理人。房屋他项权登记时房屋所有权证应发还给房屋所有权人，他项权证应发给他项权利人。发证时，领证人、发证人都应在审批表相应的栏目内签字并注明发证日期。发证完毕后，将收回的收件收据及全部登记文件及时整理，装入资料袋，及时办理移交手续，交由产籍部门管理。

　　例题：填写房屋权属证书应当按( )关于制作颁发全国统一房屋权属证书的通知的规定来填写。

　　A、国务院

　　B、建设部

　　C.国土资源部

　　D.全国人大

　　答案：B

　　解析：填写房屋权属证书应当按建设部关于制作颁发全国统一房屋权属证书的通知的规定来填写。

　　例题：下列有关房屋权属登记的表述中，正确的是( )。(2003年试题)

　　A.新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后60日内向登记机关提出申请

　　B.城郊农村集体经济组织全部成员集体转为城镇居民，原集体土地全部转为国有土地，原集体土地上的房屋权利人应当自这一事实发生之日起90日内申请登记

　　C.房屋权属登记机关自受理登记申请之日起10日内应当决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人或权利申请人

　　D.房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，登记机关应当作出补发公告，经6个月无异议的方可予以补发房屋权属证书

　　答案：D解析：新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后90日内向登记机关提出申请;房屋权属登记机关自受理登记申请之日起10日内应当决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人或权利申请人。