四、改错题

甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司为其拥有的某酒店进行估价。该酒店共八层，每层建筑面积2000  m2，其中一层有600  m2为酒店大堂，900  m2出租用于咖啡厅，一层其他面积为酒店配套设施：其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280间，每间建筑面积40  m2，会议室5间，建筑面积共500  m2，自用办公室3间，建筑面积共300 m2。该评估公司了解到该地段同档次酒店一层餐饮用途的正常市场价格为建筑面积20000元/  m2，同档次的办公楼的正常市场价格为建筑面积10000元/  m2，当地同档次的酒店客房每天的平均房价为250元，年平均入住率为60%，该酒店的正常经营平均每月总费用占客房每月的40%，会议室的租金平均每间每日1000元，平均每间每月出租20天，当地酒店类似房地产的资本化率为10%，该酒店剩余使用年限30年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改正：

一层餐厅和咖啡厅价格=20000×900=1800万元

酒店客房每年总收益=250×280×365×（1-60%）=1022万元

酒店会议室每年总收益=1000×20×12=24万元

酒店年费用=1022×40%=409万元

酒店客房及会议室年净收益=1022+24-409=637万元

酒店客房及会议室价格=637/10%×[1-1/（1+10%）30次方]=6005万元

酒店办公室价格=300×10000=300万元

该酒店总价格=1800+6007+300=8107万元